“上半年，180㎡以上的商品住房供销量价双双大涨，大平层产品与叠墅在高端改善市场形成竞争……”一份出自湖南世联行市场知识中心的最新分析报告显示，今年以来，尽管长沙楼市整体表现较弱，供销总量双双下行，但是改善型需求却表现旺盛，位于城市核心地段的一批高端品质项目销售逆势上扬，交出了一份亮眼的成绩单，成为2022年长沙楼市上半场当之无愧的“强心剂”。 2022年上半年，落子省府板块的一高端住宅项目的开盘现场 商品住宅供销量齐跌，成交价格不降反升 受大环境景气度低迷、疫情反弹、房企暴雷等诸多因素影响，进入2022年以来，全国各级城市的房地产成交规模下滑幅度明显，购房者置业信心表现不足。 长沙楼市的整体表现，从供销总量上看，同样大幅“缩水”——来自湖南世联行的数据显示：2022年上半年，长沙内五区商品住宅供应总量为325万㎡，同比下降41%；成交342万㎡，同比下降46%。 图表数据来源：湖南中原研究院 湖南中原研究院的结论也是如此：今年上半年，长沙市内六区商品住宅供销量齐跌，同比分别下滑43%、48%，近乎腰斩，为2016年同期最低值。但另一方面，整体供求比为0.9，表明长沙楼市的供应和销售总量较为平衡；成交价格创出新高——2022年1-6月，内六区商品住宅成交均价为12631元/㎡，同比上涨10%左右。 截至2022年6月底，长沙楼市商品住宅的整体库存量为840万方，去化周期从去年11月份的6个月左右，持续攀升至当前的12个月左右，去化周期处于近四年最高位。 180㎡以“大宅”成交活跃，均价上涨近两成 在楼市行情低迷的大环境下，长沙的房价为什么不降反升？业内专家分析，首当其冲的原因，就是改善需求的进阶：大户型、高总价的房源供销量价双双大涨。 长沙，一直以来都被认为是房价“洼地”，相对于其它中心城市房价上涨较慢，近一两年行业的整体下行对于房价的影响也并不明显，反而是因为主流住宅产品的类型发生变化，价格表现坚挺。 据湖南世联行的数据：上半年，从住宅产品的面积段来看，110-144㎡的产品仍为市场主流，合计占比58%；110㎡以下刚性需求进一步压缩，客户置业倾向一步到位；改善需求持续爆发，180㎡以上面积段产品占比扩大，其中，180-300㎡占比达到13%，较去年增长5个百分点，以万科瑧湾汇、长沙悦府为代表的高端品质项目热销，助力300-350㎡产品占比大涨8%。 数据来源：湖南世联行市场知识中心 从商品住宅的价格段来看，1-1.6万元/㎡的产品占据主流，合计占比73%；8000元/㎡以下低价产品基本退出历史舞台；长沙悦府、万科臻湾汇、旭辉铂悦湘江等高端改善红盘热销，助力2-2.6万元/㎡产品占比增至4%。 仅看180㎡以上的住宅大平层，上半年市场供应量为91万㎡，同比增长130%；成交72万㎡，同比增长26%；均价17372元/㎡，同比上涨了19%。 数据来源：湖南世联行市场知识中心 近两年，长沙的大户型住宅产品量价双双持续上行，今年以来，市场供应进一步放量，而楼市利好政策频出也进一步刺激了改善型需求的释放，因此，大户型产品的成交表现非常活跃。 楼市正在筑底 预计下半年逐步回升 下半年，长沙的“大宅”产品还有哪些看点？ 随着7月的到来，楼市下半场的战局拉开帷幕，据不完全统计，本月长沙超40个项目推新，其中，一部分定位为高端改善型产品的楼市“新面孔”未售先热。譬如：绿城、建发两大房企迄今为止在长沙落地的最高端人居产品——绿城凤起麓鸣和建发养云。 这两大项目均择址城市核心地段：长沙建发养云位于芙蓉中路CBD潘家坪，预推建面约220-300㎡大平层住宅；绿城凤起麓鸣落子湘江中路，首开同样预计为“大宅”，建面约220-320㎡的大平层。 除此之外，在武汉打造了滨江综合体“封面”之作的宸嘉发展，即将在长沙滨江北揭幕其进入星城的首开之作嘉臣道。值得一提的是，就在6月1日上海今年首批集中供地中，宸嘉发展联合另一家房企，以63.7亿元的价格斩获普陀长风社区一商住用地，其资金实力可见一斑。 “从上半年的销售情况来看，高端改善需求的客群，对价格的抗性相对不大，反而更注重项目的位置、户型和品牌，简而言之，对于这一个置业群体而言，产品力是吸引其关注的最重要因素。”一位资深市场观察人士分析认为，下半年，楼市调控仍将以“宽松”为主，随着楼市稳步向好，预计下半年整体走势将好于上半年，“最迟年底或明年初楼市筑底结束，步入上升通道。”
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